Уплата арендных платежей за аренду недвижимого имущества во время эпидемии коронавируса*

Юридический консалтинг Менеджмент Басова Анна 17.04.2020
В соответствии с Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (ред. от 04.04.2020) "О введении режима повышенной готовности" (далее по тексту – Указ), п. 1, на территории города Москвы введен режим повышенной готовности.

Согласно п. 18.1. Указа распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, который является обстоятельством непреодолимой силы. Согласно п. 3 ст. 401 ГК обстоятельства непреодолимой силы есть чрезвычайные и непредотвратимые при имеющихся условиях обстоятельства.

Последними изменениями упоминаемого Указа (от 10.04.2020), временно приостанавливается (с 13 апреля 2020 г. по 19 апреля 2020 г.) деятельность всех предприятий, кроме связанной с производством товаров, работ, услуг медицинского назначения, средств защиты, дезинфекционных средств и т.п., а также производство продовольственных товаров, строительство объектов медицинского назначения, метрополитена и железнодорожного транспорта.

При этом предприятия, которые должны приостановить свою деятельность, вправе сохранить присутствие на своей территории лиц:

- обеспечивающих охрану и содержание объектов,

- поддержание производственных процессов, которые не могут быть приостановлены с учетом их технологических особенностей,

- лиц, обеспечивающих начисление и выплату заработной платы.

Тем не менее, данные организации обязаны предпринять меры, направленные на минимизацию очного присутствия лиц, находящихся на рабочих местах.

Несмотря на эпидемию коронавируса и невозможности вести хозяйственную деятельность в обычном режиме, арендную плату за арендованные организациями и индивидуальными предпринимателями помещения никто не отменял.

01.04.2020 был принят Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (Начало действия документа - 01.04.2020), согласно которому (п. 3 ст. 19) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Кроме того, 03.04.2020 Правительством РФ было принято Постановление N 439 Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (Начало действия документа - 06.04.2020), согласно которому арендодателям - при предоставлении отсрочки было рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом установленных нерабочих дней.

Учитывая рекомендательный характер данной нормы, понудить к снижению размера арендной платы по данному основанию проблематично, однако, в качестве аргумента можно упомянуть планируемые предоставления органами государственной власти субъектов РФ меры поддержки, касающиеся уплаты налогов на имущество, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости. Правда, речь идет о периоде, на который предоставлена отсрочка внесения арендных платежей (абз. 2 п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439).

Иными словами, исходя из логики последних принятых нормативных правовых актов, арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы в 2020 году, но только в связи с невозможностью использования имущества, связанной в введением режима повышенной готовности.

При этом необходимо понимать, что при использовании судебной защиты прав арендатора последнему придется доказывать, в чем именно выразилась невозможность использования имущества во время эпидемии коронавируса (невозможность принять посетителей ввиду запрета на посещения, обеспечить режим социального дистанцирования и т.п.).

Помимо нормативно-правовых актов, принятых в связи с пандемией и режимом повышенной готовности, Гражданский кодекс РФ также отчасти регулирует ситуацию уплаты арендных платежей в изменившихся условиях.

Согласно п. 1. ст. 417 ГК если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

В нынешних реалиях также можно говорить и о существенном изменении обстоятельств, которые изменились настолько, что, зная о них заранее, стороны арендных отношений заключили был договор на принципиально других условиях.

Согласно п 1. ст. 451 ГК существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть изменен или расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

На сегодняшний день судебной практики по изменению договора при существенном изменении обстоятельств крайне мало; с другой стороны, и сложившаяся ситуация является довольно уникальной, и будут ли суды удовлетворять иски арендаторов с подобными требованиями, покажет время.

Наконец, в Гражданском кодексе имеется частная норма п. 4. ст. 617 ГК, согласно которой арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, исходя из совокупности вышеприведенных норм, полагаем, что при таком существенном изменении обстоятельств, как эпидемия коронавируса, можно говорить и о значительном изменении условий пользования арендованным имуществом, а значит, сторона вправе требовать от контрагента изменений условий договора, в том числе снижения арендной платы в разумных пределах.

При этом нельзя забывать про баланс интересов сторон и соразмерность прав и обязанностей участников правоотношений. Данный принцип неоднократно назвался в судебных актах в качестве приоритетного принципа гражданского права.

То есть если предприятие, ведущее бизнес и использующее помещение, перестанет полностью платить аренду, рухнет бизнес арендодателя, который сдает это имущество в аренду.

Кроме того, у арендаторов в арендуемых помещениях находятся сервера, офисная мебель, иное имущество, поэтому использование объекта недвижимости в какой-то мере все-таки происходит.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В качестве общих рекомендации в сложившейся ситуации можно посоветовать арендаторам как можно раньше направить арендодателям письмо с предложением/требованием заключить дополнительное соглашение на новых условиях, предусмотрев сниженную арендную ставку на период пандемии. Важно, чтобы письмо было направлено по последним известным адресам, указанным в договоре аренды, выписке из ЕГРЮЛ, или иным официальным способом полученной информации от арендодателя. В этой ситуации в случае возникновения судебного спора арендатору будет проще доказывать свою добросовестность и предусмотрительность в отношениях с контрагентом.

*Данная статья написана по состоянию на 17.04.2020 на примере города федерального значения Москвы. Учитывая постоянные изменения в законодательном регулировании, при использовании предложенных рекомендаций необходимо руководствоваться актуальными данными на конкретную дату и применительно к конкретному субъекту Российской Федерации.


Мы используем cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности на нашем сайте. Нажав OK, вы соглашаетесь с нашей политикой использования файлов cookie. OK